Wenn eine Immobilie geerbt wird, dann stehen die Erben häufig vor etlichen Rechtsfragen, die sie in den seltensten Fällen sofort beantworten können. Vor allem finanzielle Faktoren sind für die Erben von Interesse. Die Höhe der Erbschaftssteuern, Umschreibungen im Grundbuch und sonstige finanzielle Forderungen stehen dann als Fragen im Raum.
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Die Wertbestimmung der Immobilie
Vor einer Kostenfestsetzung muss der Wert der Immobilie bestimmt werden. Dazu werden grundsätzlich zwei Verfahren angewandt. Das erste Verfahren ist das Ertragswert-Verfahren, welches dann zum Einsatz kommt, wenn die geerbte Immobilie ein Mietwohngrundstück darstellt. Beim Ertragswert-Verfahren werden die Jahresmieten und die Instandhaltungskosten anhand konkreter Werte kalkuliert.
Beim zweiten Verfahren handelt es sich um das Vergleichswert-Verfahren, welches bei einer selbst bewohnten Immobilie angewandt wird. Dabei ist der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs nicht von Bedeutung. Ausschlaggebend ist hingegen der Wert der Immobilien, die in ähnlichem Zustand in der Umgebung gebaut sind. Für den Sachwert der Immobilie kann eine Schätzung zugrunde gelegt werden. Der Sachwert ermittelt sich aus dem Wert der Immobilie und dem Grundstück.
Sollte der Vererbende Schulden oder andere finanzielle Forderungen zurücklassen, so können diese für die Senkung des Immobilienwertes eingesetzt werden. Ebenso ist eine Beerdigung des Verstorbenen anrechenbar.
Die Erbschaftsteuer
Die Höhe der Erbschaftsteuer ermittelt sich aus dem Wert der Immobilie. Eine neuere Reform der Erbschaftsteuer, die im Jahr 2010 eingeführt wurde, ist lediglich für indirekte Verwandte der Steuerklasse 2 anwendbar.
Direkte Verwandte werden nicht zur Kasse gebeten. Diese brauchen demnach keine Erbschaftsteuer zahlen. Zu den direkten Verwandten gehören die Kinder und der hinterbliebene Ehepartner. Diese können ein selbst genutztes Wohneigentum ohne Erbschaftsteuern erben, wenn sie diese danach für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Sollten die Erben dann doch vorzeitig aus der geerbten Immobilie ausziehen, so wird das Finanzamt nachträglich die gesamte Erbschaftsteuer berechnen. Während der 10-Jahres-Frist ist eine Vermietung und Verpachtung der geerbten Immobilie nicht möglich.
Für indirekte Erben gilt die Frist von 10 Jahren nicht. Sie haben einen Steuerfreibetrag von 20.000 Euro. Sollte der Wert über den Steuerfreibetrag liegen, so wird ein stufenweise steigender Steuersatz von mindestens 15 Prozent angewandt. Grunderwerbsteuern werden bei geerbten Immobilien nicht fällig.
Die Umschreibung im Grundbuch
Das Grundbuchamt ist für Umschreibungen von Immobilien zuständig. Sollte der Erbe im Besitz des Erbscheins sein, so kann er die Immobilie oder das Grundstück vom Grundbuchamt umschreiben lassen. Für die Umschreibung fallen generell Kosten an. Diese orientieren sich in der Regel an der Gebührenordnung. Mit dem vom Amtsgericht ausgestellten Erbschein können Belastungen der Immobilie eingesehen werden. Somit können sich die Erben im Vorfeld überlegen, ob sie das Erbe ausschlagen wollen oder ob sie es annehmen möchten. Sollte eine Umschreibung im Grundbuch erfolgt sein, so kann ein eventueller Verkauf der Immobilie gestartet werden. Sollten beim Verkauf Fragen aufkommen oder Unsicherheiten vorliegen, so kann der Verkauf auch von einem Immobilienmakler durchgeführt werden.